伦敦Pop Brixton临时城市主义：产业孵化器型社区公共空间
本刊原创，谢绝转载
内容合作请查看文末联系方式
新技术与生活方式的变化，使得朝九晚五的工作模式受到冲击，工作时间、地点、方式日趋多样且分散，这催生了对灵活社交活动空间的需求。人们对城市空间复合性的需求大大增加，原本用途单一的空间逐渐开始被更多元的活动填充。同时，人们想要有更多样更有利于自我表达的空间，而主流的地产开发模式却很难满足市民对社区生活、青少年活动与文体休闲等的需求。对于这些活动，临时利用充当了一个“自由地带”，青少年、艺术家、创业者可以在这里找到自己的空间，较少受到主流经济与文化的制约。同时，这些活动也需要更自由的空间，而不是被各种规则约束限制的空间。临时利用，为更多人提供了表现自我的机会，特别是那些创意、创新人群。
Pop Brixton场地区位示意（图片来源/谷歌地图）
空置土地与机遇
Pop Brixton与加百利码头（详见《伦敦加百利码头临时城市主义：作为社区资产的公共空间》）属于同一自治市，但他们所处的城市环境完全不同。布里克斯顿位于朗伯斯自治市腹地中心，直到19世纪初这里还少有建设。19世纪末，布里克斯顿一度发展为一个中产阶级社区，但在二战中遭到轰炸后，它与伦敦其他地方一样面临严重的住房危机与城市衰退。也正是在二战中后期，大量印度和加勒比移民来到布里克斯顿。此后的几十年中，这个移民社区失业率居高不下，犯罪率高，住房质量差，设施缺乏。各种问题不断积累，直到1981年4月的骚乱发生。今天的布里克斯顿虽仍然面对种种社会问题，但它正在经历着城市复兴的过程，因为其多样的文化成为伦敦最受欢迎的居住地区之一。
Pop Brixton周边，布里克斯顿地区街景：交通基础设施、热闹的集市和多元人群（图片来源/谷歌街景）
Pop Brixton项目正是在这一城市复兴的背景中产生的。作为长期更新项目“未来布里克斯顿”（Future Brixton）的一部分，Pop Brixton所在的这个地块在先前的计划中要等到2018年之后才会开发。这块面积约一万四千平方米、权属归朗伯斯自治市所有的土地，在之前的几年中先后充当过临时停车场与滑冰场。
为了让这块土地在闲置期间可以产生一定效益，2014年初开始，自治市政府开始向社区征集临时利用的提案，重点是考虑当地的就业需求和小企业的运营。中标项目要负责设计、施工和运营，作为回报，市政府只象征性地收取少量地租，并且在需要的时候提供一定的启动资金。该项目最主要的诉求便是为这块空置的土地寻找临时用途，为地区提供更多就业机会，帮助社会企业成长，并为之后长期的再开发项目探索更多的可能。
Pop Brixton建设之前的空置土地。（图片来源/Pop Brixton Evaluation A final report Regeneris Consulting, Jan 2018）
Pop Brixton的成长与运作
项目由当地建筑师Carl Turner设计，并于2014年11月开始建设，次年5月29日投入运营。它由若干回收利用的集装箱搭建而成，装修中也使用了大量回收材料，简单的空间更适合创业企业所面对的发展阶段。
集装箱搭建示意。（制图/朱静宜）
比较而言，同样被视为集装箱商业的典范且知名度更高的集装箱公园，与Pop Brixton从形象上看起来类似，但前者没有后者那样强的社区导向，且若干入驻店铺已是成功的连锁品牌店。在Pop Brixton，绝大多数企业还在起步阶段。根据2018年自治市政府所委托的独立调查报告显示，其中75%的企业都来自社区，这也是Pop Brixton与加百利码头的差异之一。“对小企业来说，在卧室里起家，在市场小摊上成长是相对容易的事情，但接下来他们面对的是长期，比如15年，租赁某个地方的需求，这意味着他们将面对高昂的租金。我们现在做的事情是弥补这其中的空间空缺。我们帮助小企业家在三年的时间里，从一个小市场摊位发展到有能力负担一个正经的办公经营空间。” Pop Brixton项目的发起者如是说。
Pop Brixton典型的集装箱建筑（摄影/朱静宜）
Pop Brixton的日常运营管理由Make Shift组织负责。这个组织由一群企业家与设计师成立，因Pop Brixton项目起家，负责全部设计、建造与运营工作，除了部分来自自治市政府的补贴外，他们也需要承担项目产生的费用。Make Shift的工作理念并不复杂：寻找可利用的空间，与社区合作，建造美好的场所，吸引地方独立企业入驻并鼓励他们回报社区。
Make shift的工作模式。
（图片来源/www.makeshift.org）
在支持社区方面，Pop Brixton的一个核心机制在于“社区投资计划”（Community Investment Scheme），即在招租时就与企业明确，所有租户在获得租金等优惠条件的同时，必须承诺会每周为社区提供至少一小时的志愿服务。服务内容可包括技能交换，提供就业职位和培训机会，进行免费的经验交流等。
另一方面，朗伯斯自治市虽不承担Pop Brixton的主体投资，也不直接参与其日常管理，但作为土地所有者，它亦需要对土地的运营状况负责，关心项目未来社会效益的实现。因此在项目启动之初，自治市政府便在任务书中明确了五大项目目标：
（1）地方管理：项目的功能与使用应该紧紧围绕社区的居民、社会组织和企业的需求，帮助地方商业、企业与社区行动的发展；
（2）支持地方社团，鼓励创造：鼓励朗伯斯自治市境内的文化创意机构使用空间，并参与相关活动的策划；
（3）支持而非竞争：项目的功能应该与朗伯斯自治市核心区，特别是项目周边的街道行使的功能互补，而非竞争；
（4）把资金和技能留在地方：未来的发展规划要确保产生的收入用来支持地方经济、场地的使用者以及周边社区；
（5）多样性和包容性：项目未来应该提供包括节市、教育与培训课程和职业发展等多种多样面向大众的活动。
不难发现，这些目标更倾向于支持布里克斯顿当地的社会经济发展，而非政府自己的财政回报。
此外，自治市政府与Pop Brixton运营方在任务书五大目标与土地租约的基础上，订立了《服务水平协议》（Service Level Agreement）。协议除了重申以上目标之外，还确定了一系列时间节点和具体要求，以保证项目有序进行。实际操作中，自治市政府通过帮助引进社区文化慈善组织，并提供部分资金等方式，来支持Pop Brixton实现其社会目标。
Pop Brixton部分时间节点及要求
项目“最小”产出
- 截止2014年12月：至少18个集装箱到位，准备进行后续改造
- 截止2015年2月：至少18个集装箱整修完毕 ，准备出租（其中至少2个为可负担空间）；至少5个培训／学徒项目就位
- 截止2015年4月：至少39个集装箱整修完毕（其中至少6个为可负担空间）；至少10个培训／学徒项目就位
- 之后的每六个月：维护6个可负担空间；至少提供5个额外的培训机会
就业与企业发展
- Pop Brixton中每位雇员享受最低工资为伦敦生活工资的待遇（学徒与其他培训项目除外）
- Pop Brixton鼓励与当地原材料供应商合作
- 至少6个40英尺集装箱以9镑／平方英尺的价格租赁给“补贴”企业与社区使用，每年租金上涨不超过15%；4个集装箱将以市场价格50%的租金出租
公共空间，活动与文化
- 核心空间自由使用；在全年一半的时间里社区团体可以免费使用工作坊空间
- 全年四分之一的时间内，社区组织免租金租用大型活动场地并获得服务费优惠
- Pop Brixton要与地方组织合作举办手工作坊，承办手工艺人策划的活动，为艺术家、音乐家、摄影师和设计师等提供场地
- Pop Brixton要找到一个自费经营的组织，共同创立一个录音室与排练室，作为活动空间的一部分
场地上要有食物种植（包括Pop农园）
Pop Brixton内部空间：结合坡道设有艺术展；可供集体活动使用的大空间；社区花园。（摄影/朱静宜）
挑战与未来
项目初衷是打造一个可以为地方社区带来社会利益的场所，因此，空间的经营问题需要重点关注。社区参与与社区利益始终是这个项目的核心所在，这样的愿景也必须通过项目在财政与商业上的良好运行状况来实现。
最初，项目启动资金大多来自The Collective（资产公司）；朗伯斯政府提供了规划申请，以及最开始的一些宣传费用。根据约定，Pop Brixton开始实现净盈利以后，运营方会与政府对半分成。目前，Pop Brixton的盈利主要来自商业空间的租金。其中市场价商业空间，如餐饮、零售一般采用利润共享模式（支付净收入的10%到15%作为租金）；补贴商业空间，又称为“支持空间”，租金可低至市场价的50%甚至20%。尽管如此，这样的租金对于创业企业尤其是社会组织有时仍难以负担，对Make Shift而言，通过这种运营模式获得的收益，维持日常开销，并且偿还初始投资也并非易事。即便在2017年7月，空间出租率一度达到98%。这也正是Pop Brixton的场地租期，由2018年延长至2020年的原因之一。
Pop Brixton成为居民活动的据点，平日也有众多人在此享受美食与社交。图为Pop Brixton中的小店铺。（摄影/朱静宜）
作为一个临时项目，Pop Brixton面临的最大挑战是如何在有限的时间内获得足够的回报，来抵消最初的投资。一段时间运行后，各方意识到这一目标脱离实际，更不用说还需要根据市场和社区的需求不断调整业态组成。Pop Brixton的负责人坦承，如果不是土地租约从三年延长到五年的话，以他们每年四十万英镑的利润状况来看，根本无法收回成本。自治市政府同意延长租约，也是出于帮助Pop Brixton项目偿还最初私人投资的需要。这种实验性过程，使得市政府意识到，这样的临时项目无法像最初计划的那样，在3年之后就结束，而是需要至少5-10年。
若单纯从政府土地获利的角度来看，运营Pop Brixton项目的收益，甚至比不过直接出租土地作为仓储空间的收益。如果这样做，自治市政府每年大概可以获得3万镑净收益。但正如前文所述，经济回报从一开始就不是自治市政府的首要目标。服务社区，先于经济考量。
截止2018年，Pop Brixton实现的经济社会效应包括：
47家商户入驻，提供了197份工作，年营业额可达1800万英镑；
50%商户都是新的创业公司，8家商户成功开设新门店；
70%商户为朗伯斯居民所有，四分之三的雇员是朗伯斯当地居民，60%的雇员可以获得伦敦生活工资，商户使用的41%的原材料来自当地；
因为Pop Brixton的出现，布里克斯顿中心地区变得更有活力，来Pop Brixton游览的游客的一半会去布里克斯顿其他地方参观游玩；
共举办200多场社区活动，商户进行了5800小时志愿工作，6家社会企业得到支持。
另外，Pop Brixton已经成为一个受欢迎的城市公共活动空间。在其开业的第一年，便迎接了超过75万游客。
Pop Brixton每个月都会安排各种形式的活动，涵盖音乐艺术、教育讲座、社区集市和手工作坊等。图为2019年6月的活动日历。（图片来源/www.popbrixton.org）
按照目前的约定，Pop Brixton将运营到2020年。未来尚不明确，但清楚的是，通过这个项目，自治市政府得以试验社区组织经营公共空间的机制；Make Shift团队也开始在城市的其他角落试验其概念，为社区的未来孵化出更多可能。
作者简介：
朱静宜，伦敦大学学院巴特莱特建成环境学院规划系博士研究生，《城市中国》第三期海外观察员
文/朱静宜 编辑/崔国
内容合作联络 cgcuiguo@urbanchina.com.cn
其他对文章的意见和建议，或新奇有趣的话题问题，都欢迎您微信留言或邮件联络我们。
email：00urbanchina@urbanchina.com.cn
微博/ 豆瓣：城市中国
官网：www.urbanchina.com.cn
保存二维码，
打开手机淘宝
App，扫码
或点击 阅读原文